A transformação de edifícios de escritórios desocupados em habitação a preços acessíveis está a afirmar-se como uma das respostas mais discutidas para a falta crónica de casas nas grandes cidades, num momento em que a procura por espaços de trabalho recua e milhares de metros quadrados permanecem vazios. O movimento, que ganhou escala em Nova Iorque e começa agora a inspirar políticas semelhantes na Alemanha, levanta uma pergunta incontornável para o Luxemburgo, um dos mercados mais pressionados da Europa em matéria de habitação.
Na origem deste fenómeno está o declínio da procura por escritórios, consequência da consolidação do teletrabalho que se acentuou após a pandemia. De acordo com o Frankfurter Allgemeine Zeitung, dados do serviço de estatística alemão apontam que, até 2025, cerca de 25% dos trabalhadores passariam a trabalhar a partir de casa, pelo menos ocasionalmente, e um estudo do instituto Ifo prevê que a procura por escritórios permaneça longe dos níveis anteriores à pandemia, mesmo num cenário de crescimento económico. O mesmo instituto calcula um potencial de conversão de cerca de 60.000 habitações a partir de espaços comerciais, o que poderia beneficiar aproximadamente 102.000 pessoas confrontadas com rendas elevadas em zonas urbanas procuradas.
O caso nova-iorquino ilustra bem a dimensão do problema e a aposta na reconversão. Em abril, a renda mediana de um apartamento em Manhattan ultrapassou os 5.000 dólares mensais, ao mesmo tempo que a taxa de desocupação habitacional caía para 1,55%, um mínimo de seis anos, enquanto a dos imóveis comerciais se situava em 14,6%. Para inverter este desequilíbrio, a cidade isenta 90% do imposto predial nos projectos que reservem pelo menos um quarto das unidades a preços acessíveis, um incentivo que, segundo o mesmo jornal, já conduziu à conversão de mais de 44 edifícios e à criação de quase 18.000 habitações entre 2020 e 2024. Na Water Street, em Manhattan, a promotora Vanbarton está a transformar uma torre de escritórios de trinta andares num empreendimento de 650 apartamentos, e estimativas da consultora Cushman & Wakefield apontam para 31 projectos de reconversão previstos para 2026, contra dezoito em 2025 e apenas nove em 2024.
A Alemanha procura agora replicar a fórmula. O Ministério da Construção, dirigido por Verena Hubertz, anunciou um programa que subsidiará a conversão de imóveis comerciais em habitação com até 30.000 euros por apartamento, com uma dotação total de 300 milhões de euros prevista para 2026 e a meta de financiar até 10.000 novas residências. O objectivo declarado é devolver vida a edifícios abandonados, embora o sector imobiliário alerte para obstáculos persistentes: as diferenças técnicas entre escritórios e habitação, as exigências de segurança e de iluminação, os custos operacionais e os processos de aprovação morosos, factores que, segundo o instituto Ifo, podem tornar muitas operações economicamente inviáveis.
No Luxemburgo, o ponto de partida é diferente. O país enfrenta uma das crises de habitação mais agudas da Europa — a habitação foi, no último eurobarómetro, identificada por 56% dos residentes como o principal desafio nacional — e estimativas citadas pela imprensa especializada indicam uma necessidade de cerca de 6.000 fogos por ano, quando os fogos concluídos em 2025 deverão rondar apenas os 500. No entanto, ao contrário de Nova Iorque, o Grão-Ducado não dispõe de um vasto parque de escritórios vazios: segundo a consultora JLL, a taxa de desocupação de escritórios situou-se em torno de 3,9% em 2025, um dos valores mais baixos do continente, com a vacância concentrada sobretudo nos bairros periféricos e em Esch-Belval, e não no centro.
Ainda assim, a reconversão não é estranha ao mercado luxemburguês. Na rue Jean-Pierre Brasseur, no bairro de Belair, o promotor belga Baltisse adquiriu o antigo edifício de escritórios do banco Edmond de Rothschild e transformou-o num conjunto residencial de gama alta com 46 apartamentos. Especialistas ouvidos pelo Paperjam sublinham, contudo, que estes casos continuam raros precisamente porque a baixa desocupação e a forte tensão locativa tornam os escritórios um activo demasiado rentável para reconverter, e que obstáculos urbanísticos — como a classificação das parcelas no plano de ordenamento — chegam a bloquear projectos, à semelhança do que sucedeu com um imóvel vetusto na rue des Mines, em Esch-sur-Alzette. Em França, a chamada lei Daubié, de junho de 2025, veio facilitar precisamente este tipo de mudança de afectação, flexibilizando as regras de urbanismo e de propriedade horizontal. Para o Luxemburgo, a questão não é tanto de vontade, mas de oportunidade: enquanto os escritórios permanecerem ocupados e procurados, a reconversão dificilmente passará de um complemento pontual à construção nova — a menos que a desocupação nas zonas periféricas se agrave o suficiente para tornar a fórmula nova-iorquina igualmente atractiva no Grão-Ducado.
