ARRENDAR NO LUXEMBURGO
Para a maioria dos recém-chegados, encontrar casa é o maior desafio da instalação no Luxemburgo — e, muitas vezes, aquele em que mais facilmente se aceitam condições que a lei já não permite. A pressão do tempo e o desconhecimento das regras levam não poucos inquilinos a pagar cauções acima do devido ou a suportar sozinhos despesas que deviam ser repartidas. Vale, por isso, conhecer o essencial, sobretudo depois da reforma do arrendamento que entrou em vigor a 1 de Agosto de 2024 e que reforçou de forma sensível a protecção de quem arrenda.
Comece-se pelo contrato. Desde a reforma, qualquer contrato de arrendamento para habitação tem obrigatoriamente de ser feito por escrito, sob pena de nulidade — acabaram os acordos verbais para os novos arrendamentos. O contrato deve conter um conjunto de menções obrigatórias: a identidade completa de todas as partes, a designação e a referência cadastral do imóvel, o montante da renda e dos encargos discriminados, e a indicação de que as partes podem recorrer à comissão dos arrendamentos (commission des loyers) em caso de litígio sobre o valor da renda. Antes de assinar, vale a pena exigir e ler com atenção todas estas menções, e nunca aceitar cláusulas que retirem ao inquilino direitos essenciais, pois são nulas. À entrada, é igualmente fundamental fazer um auto de vistoria do imóvel, o chamado estado do locado (état des lieux), descrevendo o estado de cada divisão; é esse documento que, à saída, servirá de referência para apurar eventuais danos. Sem ele, o inquilino fica numa posição frágil quando chega a hora de reaver a caução.
A garantia locativa — a caução — é talvez o ponto onde mais inquilinos são lesados. Desde a reforma, o seu valor máximo passou de três para dois meses de renda, sem encargos: exigir mais do que dois meses é, hoje, ilegal, e quem tenha assinado depois de Agosto de 2024 e pago três meses tem direito a reclamar a diferença. A caução deve ser colocada numa conta separada em nome do inquilino, a quem revertem os juros, e não pode ser retida na totalidade pelo senhorio. A lei fixou ainda um calendário de devolução: metade deve ser restituída no mês seguinte à entrega das chaves — descontados apenas os danos aceites no estado de saída —, e a outra metade após o acerto final dos encargos, estando o atraso injustificado nesta devolução agora sujeito a sanção.
Outra novidade importante diz respeito às comissões de agência imobiliária. Até à reforma, era prática corrente o inquilino suportar sozinho essa comissão, em geral equivalente a um mês de renda acrescido de IVA. Agora, esses honorários são repartidos em partes iguais, cinquenta por cento para cada lado, entre o senhorio e o inquilino. Convém estar atento, porque muitos anúncios e contratos ainda reflectem a prática antiga.
Quanto à renda, existe um tecto legal: o valor anual não pode ultrapassar 5% do capital investido no alojamento, regra pensada para travar rendas abusivas. As actualizações de renda estão também enquadradas — só podem ocorrer de dois em dois anos e nenhuma pode exceder um aumento de 10%. Se tiver dúvidas sobre se a renda que paga respeita o tecto legal, pode submeter a questão à comissão dos arrendamentos da sua comuna, que é o órgão competente para dirimir estes litígios.
O contrato pode ser celebrado por tempo determinado ou indeterminado. Um contrato que chegue ao fim sem ter sido denunciado por qualquer das partes prorroga-se automaticamente por tempo indeterminado. O pré-aviso de denúncia pelo inquilino é, em regra, de três meses. Durante o arrendamento, as pequenas reparações e a manutenção corrente cabem ao inquilino, ao passo que as obras de maior vulto, necessárias ao bom uso do imóvel, são da responsabilidade do senhorio. A lei reconhece ainda ao inquilino direitos que convém ter presentes: o respeito pela vida privada — o senhorio não pode entrar na habitação sem o seu acordo, salvo urgência —, a continuidade do contrato em caso de venda do imóvel, situação em que o arrendamento prossegue com o novo proprietário, e o direito a pedir os comprovativos das despesas, podendo contestar encargos que não correspondam a custos reais.
PARA QUEM CHEGA DE FORA: DIREITOS IGUAIS, ACESSO E APOIOS
Importa sublinhar um ponto que tranquiliza muitos membros da comunidade lusófona: estas protecções aplicam-se a todos os inquilinos por igual, independentemente da nacionalidade e de se ser cidadão da União Europeia ou nacional de um país terceiro. O tecto da caução, a obrigatoriedade do contrato escrito e a repartição das comissões valem tanto para um português como para um brasileiro, um cabo-verdiano ou um angolano. Na prática, porém, quem chega sem histórico local enfrenta dificuldades acrescidas: é frequente o senhorio pedir comprovativos de rendimento, um contrato de trabalho ou mesmo um fiador. Para aliviar o peso da renda, o Estado disponibiliza apoios — designadamente a subvenção de renda (subvention de loyer) —, cujas condições, ligadas ao rendimento e à composição do agregado, podem ser consultadas no portal do Ministério do Habitação. Convém apenas reter que o acesso a estes apoios pressupõe residência legal no país.
Em resumo, e para não assinar no escuro: exija o contrato por escrito e leia as menções obrigatórias, não pague mais de dois meses de caução, confirme que a comissão de agência é repartida, faça sempre o estado do locado à entrada e guarde todos os comprovativos. Conhecer estes direitos é, no mercado pressionado do Luxemburgo, a melhor defesa do inquilino — e, em caso de dúvida ou litígio sobre a renda, a comissão dos arrendamentos da comuna está ao seu dispor.
LIGAÇÕES ÚTEIS
Arrendamento para habitação — direitos e deveres (Ministério do Habitação)
Reforma do arrendamento de 2024 (Governo do Luxemburgo)
Apoios ao arrendamento, incluindo a subvenção de renda (Ministério do Habitação)
Certificado de residência — comprovativo de morada (Guichet)
